相続した不動産の名義を変更する相続登記では、そろえる書類が相続のかたちによって変わります。「何を集めればいいのか」「自分のケースではどの書類が要るのか」と迷われる方は少なくありません。この記事では、必要書類を『遺言がある場合』『遺産分割協議で決めた場合』『法定相続分どおりに登記する場合』の3つのパターンに分け、どのパターンでも共通してそろえる書類と、パターンごとに追加で必要になる書類を、チェックリストのかたちで整理します。個別の事情により異なる部分もありますので、まずは全体像をつかむ地図としてご覧ください。
まず、どのパターンでも共通してそろえる書類
相続のかたちにかかわらず共通して必要になるのが、被相続人(亡くなった方)と相続人に関する書類です。一般的には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍・除籍・改製原戸籍)、被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)、相続人の現在の戸籍、不動産を取得する相続人の住民票、そして固定資産評価証明書(または固定資産税の課税明細書)などがあげられます。あわせて、登記申請書と、登録免許税を納めるための収入印紙などが必要です。これらは、相続人の範囲を確定し、誰がどの不動産を取得するのかを示すための土台となる書類とされています。
このうち、出生から死亡までの戸籍をそろえる作業は、被相続人が引っ越しや結婚で本籍を移していると、複数の市区町村にまたがってやや手間がかかることがあります。集め方の具体的な手順は、次の記事もあわせてご覧ください。
遺産分割協議で決めた場合に追加する書類
相続人どうしの話し合い(遺産分割協議)で不動産を取得する人を決めた場合は、共通の書類に加えて、遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書が必要になるのが一般的です。遺産分割協議書には相続人全員が実印で押印し、その印鑑が本物であることを示すために印鑑証明書を添えます。なお、遺産分割に争いがある場合の代理交渉は弁護士の業務領域ですので、話し合いがまとまらないときは、対象範囲を早めに整理して専門家にご相談いただくのが安心です。
遺言書がある場合に追加する書類
有効な遺言書があり、その内容にもとづいて不動産を取得する場合は、遺言書そのものが中心的な書類になります。自筆証書遺言は家庭裁判所の検認を受けたもの(法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合は検認が不要とされています)、公正証書遺言はそのままお使いいただけるのが一般的です。遺言による登記では、被相続人と不動産を受け取る方の関係を示す戸籍で足り、出生からの連続した戸籍まではそろえなくてよいことがあります。必要な範囲は遺言の内容や相続の状況によって異なりますので、個別にご確認ください。
法定相続分どおりに登記する場合に追加する書類
遺産分割をせず、法律で定められた相続分(法定相続分)どおりに相続人全員の共有名義で登記する場合は、相続人の範囲を確定するために被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の現在戸籍・住民票が必要になるのが一般的です。この方法では遺産分割協議書は使いませんが、共有名義のままにすると、その後の売却や次の相続の際に手続きが複雑になりやすい面があります。共有にするかどうかは、将来の見通しもふまえて検討されることをおすすめします。
戸籍の束をまとめる「法定相続情報一覧図」
相続手続きでは、そろえた戸籍の束を、相続登記だけでなく預貯金の解約など複数の窓口で使うことがあります。こうした場面で役立つのが法定相続情報一覧図です。法務局に戸籍一式と一覧図を提出すると、認証文の付いた写しを何通でも手数料の負担なく受け取れる制度で、戸籍の束のかわりに各手続きで使えるとされています。取り方や使い道は、次の記事で解説しています。
書類の有効期限と取り寄せの順番
集める書類の多くには決まった有効期限はないとされていますが、印鑑証明書や固定資産評価証明書などは、提出先や年度によって発行から一定期間内の新しいものを求められることがあります。取り寄せの順番としては、まず被相続人の戸籍から相続人を確定し、そのうえで相続人の戸籍・住民票、不動産を特定するための評価証明書や登記事項証明書へと進めると、二度手間になりにくいのが一般的です。固定資産評価証明書は登録免許税の計算にも使うため、不動産を管轄する市区町村の窓口で取得します。どの書類から手をつければよいか迷うときは、全体像を確認してから動くと安心です。
書類を集めるときに迷いやすい点
書類集めでつまずきやすいのが、古い戸籍で被相続人の登記簿上の住所と最後の住所がつながらないケースや、委任状の要否といった点です。住所がつながらないときは住民票の除票や戸籍の附票で移り変わりを示しますが、古い記録は保存期間の関係で取得できないこともあり、その場合は代替となる書類を検討します。また、ご自身で申請するか司法書士に依頼するかによっても、委任状の要否など書類の構成は変わります。どこまでを自分で行い、どこから専門家に任せるかは、不動産の数や相続人の関係、相続のかたちによって異なりますので、判断に迷うときは無料相談で全体の見通しをご確認ください。
ご相談にあたって
当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。
遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。
必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。