「亡くなった親の権利証が見つからない」「権利証をなくしてしまったら、もう相続登記はできないのでは」——不動産を相続したとき、こうした不安を抱く方は少なくありません。実家を片付けても権利証だけ見当たらない、というのはよくあることです。結論から言うと、相続を原因とする名義変更(相続登記)では、権利証は原則として必要ないとされています。この記事では、なぜ相続登記に権利証が原則不要なのか、その理由と、例外的に関わってくる場面、そして見つからないときにまず何をすればよいのかを、わかりやすく整理します。まずは過度に心配しなくてよい点からお伝えします。

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そもそも権利証(登記済証・登記識別情報)とは

権利証は、その不動産の登記名義人であることを示す書類です。以前は「登記済証」という書面が発行されていましたが、制度の移行後は「登記識別情報」という英数字の符号で管理されるかたちになりました。いずれも、名義人が自分の意思で不動産を売却したり担保に入れたりする登記をするときに、本人であることを確認するために使われる書類です。日常的に使うものではないため、どこにしまったか分からなくなる方も多い書類です。

相続登記に権利証が原則不要とされる理由

相続登記は、名義人が亡くなったことにより、その不動産を相続人が引き継ぐ手続きです。売却などとは違い、名義人本人が自分の意思で手放すわけではなく、戸籍によって「亡くなったこと」と「誰が相続人か」を証明して名義を移します。そのため、本人の意思確認のための権利証は原則として必要とされていません。相続登記で中心になるのは、被相続人の出生から死亡までの戸籍や住民票の除票、相続人の戸籍・住民票といった書類で、これらがそろえば、権利証が手元になくても手続きを進められるのが一般的です。

例外的に権利証が関わってくる場面

権利証が原則不要とはいえ、まったく関わらないわけではありません。よく問題になるのが、被相続人の登記記録上の住所と、亡くなったときの住所がつながらないケースです。引っ越しや古い記録の廃棄によって、住所の移り変わりを住民票の除票などで証明できないことがあります。このようなとき、住所を示す書類の代わりとして、権利証(登記済証)の写しなどを添付する取り扱いが求められる場合があります。取り扱いは管轄の法務局によって異なるため、住所がつながらないときは、あわせて次の記事もご覧ください。

「登記済証」と「登記識別情報」の違い

権利証と呼ばれてきた書類は、時期によって形が異なります。以前は、法務局の受付印などが押された「登記済証」という書面が名義人に渡されていました。その後、登記のオンライン化にともなって「登記識別情報」という英数字の符号に切り替わり、目隠しシールで保護された通知書のかたちで交付されるようになりました。どちらも、名義人が自分の意思で権利を動かす登記のときに本人確認の役割を果たす点は同じです。ご自宅で探すときは、書面の「登記済証」だけでなく、符号が記載された「登記識別情報通知」が残っていないかもあわせて確認するとよいでしょう。

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権利証が見つからないときにすること

権利証が見つからなくても、多くの相続登記は戸籍などの書類でそのまま進められるとされています。まずは、対象の不動産を特定できる登記事項証明書(登記簿謄本)や固定資産税の課税明細書などを手がかりに、必要な戸籍を集めることから始めるとよいでしょう。住所のつながりに不安がある場合や、権利証も見当たらず住民票の除票も取れないといった場合は、代替となる書類の要否が事案によって変わりますので、無料相談で状況を整理してご確認ください。

なお、権利証を紛失したからといって、再発行を受けられるものではありません。ただ、これは相続登記のさまたげにはならないのが一般的です。相続登記は、権利証ではなく戸籍によって承継の事実を示す手続きだからです。「なくしてしまったせいで相続登記ができないのでは」と過度にご心配される必要はなく、まずは手元にある固定資産税の通知書などから、対象となる不動産を洗い出すところから進めていくのが現実的です。

相続登記そのものが期限のある手続きになりました

権利証の有無とは別に、相続登記は2024年4月から申請が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められるようになりました。期限や過料の取り扱いには一定の要件があるため、詳しくは義務化を扱った記事や一次情報をあわせてご確認ください。権利証が見つからないことを理由に手続きを先延ばしにするより、早めに必要書類の見通しを立てておくほうが安心です。

登記後に発行される新しい書類

相続登記が完了すると、新たに名義人となった相続人に対して、その不動産の登記識別情報通知が交付されます。これがいわば新しい権利証にあたるもので、その後にご自身が不動産を売却したり担保に入れたりする際に使う大切な書類です。以前の権利証が見つからなかったとしても、相続登記を終えれば新しい書類が手元に残るかたちになります。再発行のできない書類とされているため、受け取ったあとは大切に保管してください。

ご相談にあたって

当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。

遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。

必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。