相続した実家が空き家のままになっていて、売却を考えている——そんなとき「空き家を売ると3000万円の特別控除が使えるらしい」という話を耳にすることがあります。うまく使えれば売却時の税負担を抑えられる可能性がある制度ですが、適用にはこまかな要件と期限があり、使えるかどうかの判断は専門的です。この記事では、この特別控除のおおまかな内容と、あわせて押さえておきたい相続登記との関係を、読者の関心に寄り添って整理します。税に関する部分はあくまで概要で、実際の適用可否や税額の判断は税理士の業務領域です。
空き家の3000万円特別控除とはどんな制度か
「空き家の3000万円特別控除」は、一般に、相続によって取得した被相続人の居住用の家屋(いわゆる空き家)やその敷地を、一定の期間内に売却した場合に、その売却で生じた利益(譲渡所得)から一定額を控除できる税制上の特例として知られています。控除できる金額の上限が3,000万円とされていることから、この名前で呼ばれています。売却益にそのまま課税されるのに比べて、税負担が軽くなる場合があるとされており、使わない実家を手放したい方にとって関心の高い制度です。ただし、名前が似ている「自宅(マイホーム)を売ったときの3000万円控除」とは、対象となる不動産や求められる要件が異なるため、混同しないよう注意が必要とされています。相続した空き家についての特例は、あくまで一定の要件を満たした場合に使えるものだという点を押さえておくとよいでしょう。要件に当てはまるかどうかで結果が大きく変わるため、名前だけで判断せず、内容を正しく確認することが大切です。
適用には細かい要件と期限がある
この特例を使うには、対象となる家屋の建築時期や、相続の前に被相続人がその家に一人で住んでいたこと、相続後に貸したり事業に使ったりしていないこと、売却までに家屋を取り壊すか一定の耐震基準を満たすように改修すること、売却の期限や売却価格の上限など、いくつもの要件を満たす必要があるとされています。制度そのものにも適用できる期間の定めがあり、期限が区切られています。要件は複雑で、実際に自分のケースで使えるかどうかは、書類や事実関係をていねいに確認しないと判断できません。具体的な要件や期限、税額の計算は、必ず最新の一次情報や税理士でご確認ください。
使えるかどうかの判断は税理士の領域です
この特別控除を含め、譲渡所得の計算や特例の適用可否、確定申告は、税務の個別判断にあたるため税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、税額の計算や適用の可否を判断することはできません。控除が使えるかどうか、いくら税金がかかるかといった見通しは、税理士にご相談ください。あわせて、相続した不動産を売ったときには、相続税の一部を取得費に加えられる特例など、ほかにも関係しうる税の制度があります。これらについても、どれが使えるかは事情によって異なりますので、税理士に確認していただくのが確実です。当事務所は、その前提となる相続登記の部分でお手伝いします。
使えるか迷ったら早めに確認を
この特例には期限のある要件が含まれることがあり、相続の発生から売却までのスケジュールが結果を左右する場合があります。取り壊しや耐震改修が必要かどうか、いつまでに売る必要があるかといった点は、対象となる不動産の状況によって変わります。使えそうかどうかを早めに税理士に相談しておくと、売却の段取りや、それに先立つ相続登記の準備を、余裕をもって進めやすくなります。相続人が複数いる場合には、だれの名義で売るのか、控除がどのように及ぶのかといった点でも扱いが変わることがあるため、税理士と登記の専門家の双方に確認しながら進めると安心です。
控除を検討する前提として相続登記が必要
空き家を売却するには、その前提として、亡くなった方の名義を相続人へ変更する相続登記を済ませておくのが一般的です。名義が亡くなった方のままでは、買主への名義変更が進みにくく、売却の手続きに影響します。特別控除を使うかどうかにかかわらず、売却を考えるのであれば、まず相続登記の準備を始めておくと安心です。とくに、取り壊しや売却には期限のある要件が関わることがあるため、直前になって登記が済んでいないと慌てることにもなりかねません。売却までのおおまかな流れや必要な準備は、次の記事もあわせてご確認ください。
売却以外に手放す選択肢もある
相続した空き家や土地について、買い手がなかなか見つからないなど売却がうまく進まない場合には、相続放棄や、要件を満たす土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度といった、ほかの選択肢が検討されることもあります。それぞれにメリットと制約があり、たとえば相続放棄は預貯金など他の財産も含めて相続しないことになる点や申述に期限がある点、国庫帰属は引き取ってもらえる土地に条件があり負担金がかかる点など、向き不向きは事情によって異なります。売却して控除を使う道と、手放す道とを見比べたうえで、ご自身の状況に合った方針を選んでいくとよいでしょう。手放す方法を幅広く知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。
ご相談にあたって
当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。
遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。
必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。