兄弟や親族で共有名義になっている不動産について、「このままでよいのか」「単独名義に一本化したいが、どうすればいいのか」と悩まれる方は少なくありません。共有状態を解消する方法にはいくつかあり、選び方によってかかる費用や税金の扱いも変わってきます。この記事では、共有を一本化する主な選択肢と、それぞれの特徴、あわせて知っておきたい税金や登記の注意点を、読者の悩みに寄り添って整理します。あくまで一般的な考え方であり、どの方法が適しているかは個別の事情によって異なりますので、実際に進める際は専門家にご確認ください。
共有名義のままにしておくと起きやすいこと
不動産を複数人で共有していると、その不動産を売却したり、担保に入れたり、大きな修繕や建て替えをしたりする際に、共有者全員またはその持分の一定割合の合意が必要になる場面があります。共有者の一人でも意見が合わないと、話が前に進みにくくなることがあります。日常的な使い方をめぐって考え方が分かれることもありますし、固定資産税の負担をだれがどう分担するかで気まずさが生じることもあります。さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに次の相続人へと分かれ、時間がたつほど関係者が増えて合意形成が難しくなっていくとされています。こうした事情から、問題が大きくならないうちに、早めに共有を一本化しておきたいと考える方が多いようです。
一本化する主な3つの方法
共有を解消して単独名義に一本化する方法としては、主に「贈与」「売買」「持分の放棄」の3つが挙げられます。贈与は、ある共有者が自分の持分を他の共有者に無償で譲る方法です。売買は、持分を対価を支払って買い取る方法で、資金の準備が必要になります。持分の放棄は、共有者の一人が自分の持分を手放す方法です。いずれの場合も、持分が移ったことを登記に反映するために、持分移転などの登記が必要になります。どの方法が適しているかは、共有者どうしの関係や資金の事情、そしてあとで触れる税金の扱いなどをふまえて、総合的に検討することになります。同じ「一本化」でも、選ぶ方法によって手続きの負担や費用感が変わってくる点を押さえておくとよいでしょう。
持分の放棄という方法
共有者の一人が自分の持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属するのが原則とされています。相続そのものを放棄する「相続放棄」とは別の考え方で、いったん取得した持分を手放すという整理になります。持分放棄は放棄する人の意思で行える一方、その効果を登記に反映するには、原則として持分を受け取る側の共有者と共同で登記の申請を行う必要があるとされています。相手の協力が得られない場合には、手続きがスムーズに進まないこともあります。放棄が他の共有者の持分や税金に与える影響もありますので、実行の前に、登記の面は司法書士に、税金の面は税理士に確認しておくと安心です。なお、共有者どうしで話がまとまらず、持分の扱いそのものを争うような状況になっている場合は、その解決を代理して交渉することは弁護士の業務領域になります。
税金と費用は専門家に確認を
共有の一本化では、選ぶ方法によってかかる税金が変わります。たとえば、持分を無償で受け取る贈与では贈与税が、対価を得て持分を手放す売買では譲渡所得税が問題になる場合があります。持分の放棄によって持分を受け取る側にも、贈与を受けたのと似た扱いがされることがあるとされています。これらの税金がかかるかどうかや税額は、個別の事情によって大きく変わり、税務の個別判断や申告は税理士の業務領域です。また、持分移転の登記には登録免許税がかかり、その税率は登記の原因(贈与・売買・相続など)によって異なります。税金の見通しは税理士に、登記の手続きは司法書士に、と役割を分けて相談すると整理しやすくなります。
どの方法を選ぶかの考え方
3つの方法のうちどれが向いているかは、共有者どうしの関係や、まとまった資金を用意できるか、税金や登記費用をどこまで抑えたいか、といった点によって変わります。たとえば、親から子へ持分をまとめたい場合と、疎遠になった共有者から持分を引き取りたい場合とでは、適した進め方が違ってくることがあります。まずは共有者どうしで方向性を話し合い、そのうえで税金の見通しを税理士に、登記の段取りを司法書士に確認していく、という順序で進めると整理しやすくなります。数字の見通しが立たないまま手続きだけ先に進めてしまうと、あとで想定外の税負担に気づくこともあるため、順番に確認していくことが大切です。
まずは相続登記を済ませておく
相続をきっかけに共有状態になっている場合、一本化を考える前提として、まず相続による名義変更(相続登記)を済ませておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは、その先の持分移転の手続きに進みにくいためです。なお、共有者どうしの話し合いがこじれて争いになっているような場合、その解決のための代理交渉や調停・訴訟は弁護士の業務領域になります。当事務所は、話し合いがついた内容を登記に反映する部分でお手伝いします。必要な書類やおおまかな流れは、次の記事もあわせてご確認ください。
ご相談にあたって
当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。
遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。
必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。