親から実家を相続したものの、住む予定がなく売却を考えている——そんなとき「何から手をつければいいのか」「そのまま売りに出せるのか」と迷われる方は少なくありません。実は、相続した不動産を売却するには、その前提として亡くなった方の名義を相続人へ変更する相続登記が必要になるのが一般的です。この記事では、相続した家を売却するまでのおおまかな流れと、登記のまわりで押さえておきたい点を、順を追って整理します。あくまで一般的な考え方であり、実際に必要な手続きは個別の事情によって異なります。

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相続した家は、名義を変えないと売却しにくい

不動産を売買するときは、売主から買主へ所有権移転登記を行います。この登記は、原則として登記簿上の名義人からしか申請できません。亡くなった方の名義のままでは買主への名義変更ができず、売却の手続きが前に進みにくくなります。買主の側から見ても、売主が本当にその不動産を処分できる立場にあるのかどうかは重要な関心事です。そのため、相続した家を売る場合は、まず相続登記によって不動産の名義を相続人へ移しておくのが一般的な進め方とされています。

相続登記は2024年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められています。売却するかどうかにかかわらず、いずれ登記は必要になりますので、売却を機に済ませておくと二度手間になりにくいといえます。逆に、登記をしないまま長く放置していると、その間に相続人の一人が亡くなって関係者が増えるなど、いざ売ろうとしたときに手続きが複雑になっていることもあります。

売却までのおおまかな流れ

相続した家の売却は、大きく分けると次のような流れで進むことが多いです。まず、遺言や相続人全員での遺産分割協議によって、誰がその不動産を取得するかを決めます。次に、取得する相続人の名義へ相続登記を行います。その後、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探し、売買契約・引き渡しへと進み、引き渡しのタイミングで買主への所有権移転登記を行う、という順序が一般的です。売却して得た代金を相続人どうしで分けたい場合は、いったん代表者の名義で登記してから売却し、その代金を分ける「換価分割」という方法がとられることもあります。

どの段階でも書類の準備や関係者の合意が必要になり、相続人が複数いる場合や遠方に住んでいる場合は、想定より時間がかかることもあります。とくに戸籍の収集や遺産分割協議の取りまとめには一定の期間がかかることが多いため、売却の希望時期があるときは、そこから逆算して早めに登記の準備を始めておくと、慌てずに進めやすくなります。

相続登記に必要な書類と費用の目安

相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍や、不動産を取得する方の住民票、固定資産評価証明書など、複数の書類が必要になります。必要な書類は、遺言があるか、遺産分割協議によるかなど、ケースによって異なります。費用面では、登録免許税という税金のほか、戸籍等の取得にかかる実費、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。具体的にどの書類がいくらかかるかは個別の事情により異なりますので、次の記事もあわせてご確認ください。

売却の前に確認しておきたいこと

相続した家に住宅ローンが残っている場合、その借入の担保として抵当権が設定されていることがあります。多くの住宅ローンでは団体信用生命保険が付いており、契約者が亡くなると保険でローンが完済される仕組みになっていることが多いのですが、完済されても抵当権の登記は自動では消えません。売却の前に、抵当権を抹消する登記をあわせて行っておくのが一般的です。また、土地の境界がはっきりしているか、建物が登記されているかといった点も、売却をスムーズに進めるうえで確認しておきたいところです。こうした登記に関する手続きは、司法書士がお手伝いできる場面です。

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共有で相続した家を売るときの注意点

相続人が複数いて、話し合いがまとまらないまま法定相続分どおりに共有名義で相続登記をした場合、その家を売るには共有者全員の合意が必要になります。一人でも売却に反対する人がいると、不動産全体を売ることは難しくなります。共有のままにしておくと、次の世代の相続でさらに共有者が増え、合意形成が一層難しくなることもあるとされています。売却を見据えるのであれば、あらかじめ名義を一本化しておく方法も選択肢になります。

売却にかかる税金は税理士の領域です

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合には、譲渡所得税などの税金がかかることがあります。相続した不動産については、相続税の一部を取得費に加算できる特例や、一定の要件を満たす空き家の売却で使える特別控除といった制度が設けられていますが、これらが使えるかどうかや税額の計算は、個別の事情によって大きく変わります。税務の個別判断や申告は税理士の業務領域ですので、適用の可否は税理士にご確認ください。当事務所は、その前提となる相続登記の部分でお手伝いします。

登記が終わると届く「登記識別情報通知」

相続登記が完了すると、新たに名義人となった相続人へ、法務局から登記識別情報通知という書類が交付されます。これは、かつての「権利証」に代わるもので、その後に売却して所有権移転登記をする際などに必要になります。原則として再発行されないため、売却の予定があるかどうかにかかわらず、封をされた状態のまま他人の目に触れないよう大切に保管しておくことが大切です。

ご相談にあたって

当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。

遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。

必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。