「相続登記が義務になったと聞いたけれど、使っていない田舎の土地や山林も対象になるのだろうか」「建物だけ、あるいは持分だけを相続した場合はどうなるのか」——対象になる不動産の範囲は、判断に迷いやすいところです。「価値がなさそうだから関係ない」「自分が住んでいるわけではないから対象外だろう」と思っていた不動産が、実は対象だった、ということも起こり得ます。逆に、範囲を正しく理解しておけば、必要以上に不安を抱えずに済みます。この記事では、相続登記の義務の対象になる不動産の範囲を、迷いやすいケースを取り上げながら整理します。共有持分だけを相続した場合や、建物だけ・登記されていない建物の場合、田畑や山林の場合など、判断に迷いやすい典型的なケースを順に見ていきます。あわせて、対象になっていても見落とされやすい不動産にも触れます。範囲を正しく理解しておけば、「対象なのに気づかず放置していた」という事態も、「対象外なのに不安を抱え続ける」という状態も避けられます。どんな不動産が対象になるのかを知ることが、抜けもれのない手続きの第一歩になります。まずは、ご自身が相続した不動産に当てはめながら読み進めてみてください。

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基本は「相続で取得したすべての不動産」

相続登記の申請義務は、相続によって取得した不動産について生じるもので、対象は住宅として使っている土地・建物に限られません。宅地はもちろん、田畑・山林・原野といった土地や、居住していない建物も、相続によって所有権を取得したのであれば対象になり得ます。使っていない、遠方にある、評価額が高くないといった事情があっても、それだけで対象から外れるわけではない、と考えておくのが基本です。また、対象になるかどうかは、その不動産の価値の大小ではなく、相続によって所有権を取得したかどうかで決まります。まずは、どんな不動産を相続したのかを、もれなく把握しておくことが出発点になります。

共有持分だけを相続した場合

不動産を単独ではなく、他の人と共有している状態で、その持分だけを相続することもあります。たとえば、親が兄弟と共有していた土地の持分を引き継ぐようなケースです。このような共有持分も、相続によって取得した不動産として対象になると考えられています。「全部を相続したわけではないから対象外」ということにはならない点に注意が必要です。持分の相続では、登記の記載の仕方が単独所有の場合と異なり、持分の割合を正確に記す必要があります。もともと共有だった不動産をさらに相続で分けると、権利関係が複雑になりやすいため、書き方や今後の扱いに迷ったときは、早めに確認しておくと安心です。

建物だけ・登記されていない建物のとき

土地は別の名義で、建物だけを相続する、というケースもあります。この場合も、建物について相続によって所有権を取得したのであれば、相続登記の対象になります。注意したいのは、古い建物などで、そもそも登記がされていない「未登記建物」の場合です。未登記の建物は、名義変更の前提として、まず建物の表示に関する登記が必要になることがあり、その部分は土地家屋調査士が扱う分野です。建物の登記の有無は、固定資産税の課税明細や登記事項証明書で確認できます。土地と建物で名義や登記の状況が異なることもあるため、それぞれ分けて確認しておくとよいでしょう。

田畑・山林などの土地も対象になる

田舎にある田畑や山林も、相続によって取得したのであれば、相続登記の対象になります。ただし、農地や山林については、相続登記とは別に、農業委員会や市町村への届出が求められる場合があります。これらの届出には独自の期限が定められていることもあるため、相続登記の期限とあわせて確認しておくと安心です。「先祖代々の山だが境界もはっきりしない」といった土地でも、名義がその方のものであれば対象から外れるわけではありません。管理の負担が大きく手放したいという場合には、相続放棄や国庫帰属制度など、登記とは別の選択肢を検討することもあります。

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対象かどうか迷ったときは

対象になるかどうかの判断に迷いやすいのは、遠方の土地、私道の持分、建物だけの相続、名義がはっきりしない古い不動産などです。対象になる不動産をもれなく把握できていないと、あとから別の手続きが必要になったり、期限の管理が難しくなったりします。相続した不動産の全体像を確認したうえで、それぞれについて何をすべきかを整理しておくと、抜けもれを防ぎやすくなります。ご自身のケースでどこまでが対象になるのか、判断に迷うときは、まず状況を一度整理してみることをおすすめします。

対象でも見落とされやすい不動産

相続登記の対象になる不動産の中でも、とくに見落とされやすいものがあります。代表的なのが、私道の持分です。住宅地では、道路部分を近隣の住民が少しずつ共有していることがあり、自宅の名義は変更しても、この私道の持分だけが手つかずのまま残ってしまうことがあります。また、自宅の敷地の一部が別の地番になっている場合や、水路・里道などに隣接する土地なども、把握から漏れやすい部分です。マンションの場合は、部屋そのもの(専有部分)と、その敷地を利用する権利(敷地権)がセットになっており、これらをまとめて登記することになります。こうした見落としを防ぐには、名寄帳や登記事項証明書で、亡くなった方の名義になっている不動産を一つずつ確認しておくことが有効です。対象になる不動産をもれなく把握しておくことが、後々の手続きをスムーズにする第一歩になります。

ご相談にあたって

当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。

遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。

必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。