相続した実家の名義を変えようと調べてみたら、建物の登記記録が見つからなかった——古い建物や増築した部分では、登記そのものがされていない「未登記建物」であることがあります。固定資産税は払っていたのに登記はなかった、というケースも少なくありません。登記記録がないと聞くと不安に感じるかもしれませんが、必要な手続きを順に踏んでいけば名義を整えることができます。この記事では、未登記建物を相続したときに必要になる手続きの流れと、担当する専門家の違い、進めるうえで気をつけたい点を、順を追って整理します。
未登記建物とは——登記記録そのものが存在しない建物
未登記建物とは、法務局の登記記録に建物の情報が登録されていない建物のことです。土地には登記記録があっても、その上に建っている建物だけが未登記、ということがあります。建てたときに登記をしていなかった古い家屋や、母屋に後から付け足した建物などで見られます。
登記がなくても、市区町村が固定資産税を課すために独自に把握していることが多く、固定資産税は課税されているのに登記だけがない、という状態がしばしば生じます。未登記かどうかは、法務局で登記事項証明書が取得できるか、固定資産税の課税明細に「未登記」といった記載がないかなどで確認できます。心当たりがある場合は、まずこの確認から始めると全体像がつかみやすくなります。
未登記建物の相続は「表題登記」と「保存登記」の2段階
登記記録のない建物では、通常の相続のように「亡くなった方から相続人へ名義を移す登記」をいきなり行うことはできません。まず建物そのものを登記記録に載せる手続きが必要になるためです。具体的には、建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な情報を初めて登記する「表題登記（表示に関する登記）」を行い、その後に、誰が所有者かを権利の記録として残す「所有権保存登記」を行う、という2段階が基本になります。
この2段階を経ることで、相続人の名義が登記記録に反映されます。建物のみが未登記でも、相続登記の義務化との関係が気になる場合は、対象になる不動産の範囲を整理した記事もあわせてご確認ください。
手続きを担当する専門家が2段階で異なる
この2段階の手続きは、担当する専門家が分かれます。建物の物理的な情報を測って登記記録に載せる表題登記は、土地家屋調査士が扱う業務とされています。一方、その後の所有権保存登記など権利に関する登記は、司法書士が扱う業務です。未登記建物の相続では、この2つの専門分野が関わることになります。
実際には、まず土地家屋調査士が建物の調査や測量を行って表題登記を申請し、その内容が登記記録に反映されたあとで、司法書士が相続人名義の所有権保存登記を申請する、という順序で進むのが一般的です。二つの手続きが続けて必要になるため、全体の段取りをあらかじめ把握しておくと、やり取りがスムーズになります。
当事務所は司法書士事務所として、所有権保存登記などの権利に関する登記の部分に対応します。表題登記が必要な場合は、土地家屋調査士をご案内し、全体の流れが滞りなく進むようお手伝いします。どこから手をつければよいか迷うときは、まず建物の登記の状況を確認するところから始めると整理しやすくなります。
未登記のままにしておくと起きやすいこと
未登記建物をそのままにしておくと、所有者が登記記録から確認できないため、その建物を売却したり、担保に入れたりする際に支障が出ることがあります。相続した実家を将来手放したいと考えたときに、まず登記を整えるところから始めなければならない、という場面も生じます。
また、時間が経つほど相続人が増え、必要な書類の収集や話し合いが難しくなっていく点は、通常の相続登記と同じです。未登記の建物に心当たりがある場合は、書類がそろえやすいうちに手続きを進めておくと安心です。必要書類の考え方は次の記事もあわせてご覧ください。
建物の一部だけが未登記になっているケース
未登記といっても、建物のすべてが登記されていないとは限りません。母屋は登記されているのに、あとから建てた離れや車庫、増築した部分だけが登記されていない、というケースもよく見られます。この場合は、登記されている建物の情報を実際の状態に合わせて直す手続き（建物の表題部の変更登記など）が必要になることがあります。
どの部分が登記されていて、どの部分が未登記なのかは、登記事項証明書に記載された建物の床面積や構造と、現在の建物の状態を照らし合わせて確認します。固定資産税の課税明細とあわせて見ると、把握しやすくなることがあります。増築部分の扱いも、建物の物理的な状況を登記に反映させる部分は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士という役割の分かれ方は変わりません。
登記されている内容と実際の建物が食い違ったままだと、売却や担保設定の際に手続きが滞ることがあります。相続をきっかけに建物の状態を確認し、登記が現況と合っているかを見ておくと、その後の手続きがスムーズになります。登記の状態がわかれば、次に誰へ相談すればよいかも見えてきます。どこから確認すればよいか迷うときは、無料相談で状況を整理するところから始められます。
ご相談にあたって
当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。
遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。
必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。