住宅ローンが残っている実家を相続したとき、「ローンはどうなるのか」「抵当権が付いたままでいいのか」と不安になる方は少なくありません。多くの住宅ローンには団体信用生命保険が付いており、名義人が亡くなると残りのローンが保険で完済される仕組みがありますが、その後の登記の手続きには順序があります。何から手をつければよいか迷いやすいところですが、落ち着いて一つずつ確認していけば、必要な手続きは整理できます。この記事では、抵当権付きの不動産を相続したときの流れを、団体信用生命保険による完済から抵当権を抹消する登記まで、順を追って整理します。
抵当権とは——ローンの担保として不動産に付く権利
抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、その担保として不動産に設定される権利です。返済が滞ったときに、金融機関が担保にした不動産から優先的に回収できるようにするための仕組みで、登記記録に記録されています。ローンを返し終えても、抵当権の登記は自動的には消えず、抹消の手続きをして初めて登記記録から消えるという点をまず押さえておきましょう。
相続した不動産に抵当権が残っている場合、まずは、そのローンが団体信用生命保険の対象になっているか、まだ残債があるのかを確認することが出発点になります。ローンの状況によって、その後の進め方が変わってくるためです。
団体信用生命保険に加入していた場合
団体信用生命保険（団信）に加入している住宅ローンでは、名義人が亡くなると、残っていたローンが保険金で完済されるのが一般的です。この場合、相続人がローンの残りを返し続ける必要は基本的になくなります。まずは金融機関に連絡し、団信による完済の手続きを進めることになります。
団信による完済の手続きでは、金融機関に名義人が亡くなったことを知らせ、所定の書類を提出することになります。保険金でローンが完済されると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。完済までに一定の時間がかかることもあるため、相続が起きたら早めに金融機関へ連絡しておくとよいでしょう。
ただし、団信の対象かどうかは、ローンの種類や加入状況によって異なります。事業用のローンや、団信に加入していないローンの場合は、残債が相続の対象として引き継がれることもあります。この場合は返済や相続放棄の検討が必要になることもあり、状況によって判断が分かれます。まずは契約内容を確認することが大切です。
相続登記と抵当権抹消登記の順序
ローンが完済されても、抵当権の登記は残ったままです。これを消すには抵当権抹消登記が必要ですが、その前に相続登記で不動産の名義を相続人に変えておくのが一般的な流れとされています。抵当権抹消登記は、その不動産の登記上の所有者が申請することになるため、先に名義を相続人へ整えておく必要があるからです。
そのため、実際には「団信でローンを完済する」「相続登記で名義を相続人に変える」「金融機関から受け取った書類をもとに抵当権抹消登記を行う」という順序で進むことが多くなります。相続登記と抵当権抹消登記は別々の登記で、それぞれに必要書類や登録免許税などの実費がかかります。費用の全体像は次の記事もあわせてご確認ください。
抵当権抹消の書類は期限を意識して早めに
抵当権抹消登記に必要な書類は、ローンを完済したときに金融機関から交付されます。これらの書類には有効期限があるものや、時間が経つと再発行の手間がかかるものもあるため、受け取ったら早めに手続きを進めておくと安心です。抵当権が付いたままだと、その不動産を売却したり担保に入れたりする際に支障が出ることがあります。
相続した不動産を将来売却したいと考えている場合は、相続登記と抵当権抹消を済ませておくことが前提になります。売却を視野に入れている方は、次の記事もあわせてご覧ください。抵当権抹消登記は司法書士が扱う業務ですので、書類の見方や進め方に迷うときは、無料相談でご確認いただけます。
ローンの残債が引き継がれるケースで考えられること
団体信用生命保険の対象でないローンが残っていた場合、その残債は相続の対象として引き継がれることがあります。プラスの財産よりも借入などのマイナスが大きいときは、相続放棄を検討する余地も出てきます。相続放棄には家庭裁判所での手続きと、原則として相続の開始を知った時から一定の期間内に申し立てる必要があるとされており、期限を意識した早めの判断が大切です。
相続放棄をするかどうかは、不動産の価値やほかの財産・負債の状況を全体で見て考える必要があります。当事務所は司法書士事務所として、相続放棄の申述書など裁判所に提出する書類の作成に対応します。ローンや負債が絡んで判断に迷うときは、状況を整理したうえで無料相談でご確認いただけます。
なお、抵当権付きの不動産をそのまま相続して活用したい場合でも、抵当権抹消や相続登記を早めに整えておくことは、その後の選択肢を広げることにつながります。売却するのか、住み続けるのか、方針が固まっていない段階でも、まず登記の状況と書類を確認しておくと、あとで慌てずにすみます。判断の材料をそろえるだけでも、次の一歩が見えやすくなります。
ご相談にあたって
当事務所の相続登記・相続手続きのご相談は無料で、着手金もいただいていません。ご依頼の際は、司法書士報酬のほかに登録免許税・戸籍等取得費などの実費が別途必要です。
遺産分割に争いがある場合の代理交渉・調停・訴訟は弁護士、相続税の申告・税務相談は税理士の業務領域です。当事務所は司法書士事務所として、相続登記・法定相続情報一覧図の取得・相続放棄の申述書など裁判所提出書類の作成等に対応し、必要に応じて適切な専門家をご案内します。
必要な手続き・書類・費用は個別の事情により異なります。ご自身のケースの見通しは無料相談でご確認ください。